Kurzzeitvermietung in der Schweiz: Wenn Airbnb und Co. den Wohnungsmarkt verändern
von belmedia Redaktion -schweizweit Allgemein Alltag bauenaktuell.ch Business Familie familie.ch Familienleben Familienreisen Haus Haus, Garten & Einrichtung hometipp.ch Hotels Immobilien Magazine nachrichtenticker.ch News Orte Regionen Reisen & Ausflüge Schweiz Schweiz Städte Städtereisen Themen tourismus.ch Trips Verbreitung Wirtschaft Wohnen wohnenaktuell.ch Wohnräume Wohnzimmer
Wohnraum ist in vielen Schweizer Städten und Tourismusorten knapp – gleichzeitig werden Wohnungen tage- oder wochenweise an Feriengäste und Geschäftsreisende vermietet. Plattformen wie Airbnb und Booking.com haben daraus einen eigenen Markt geschaffen. Für Eigentümer kann das attraktiv sein, für Reisende praktisch und für Tourismusregionen wirtschaftlich interessant.
Doch wo ganze Wohnungen dauerhaft dem normalen Mietmarkt entzogen werden, wächst der politische Widerstand. Immer mehr Kantone und Städte suchen deshalb nach Regeln, die zwischen gelegentlichem Home-Sharing und kommerzieller Kurzzeitvermietung unterscheiden.
Wie aktuell das Thema ist, zeigt ein Schritt des Bundes: Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat am 28. August 2026 sein Informationsportal zur Kurzzeitvermietung vollständig überarbeitet. Es richtet sich ausdrücklich an Kantone, Städte und Gemeinden, die mit den Folgen von Buchungsplattformen umgehen müssen. Neue Praxisbeispiele aus Bern, Luzern und dem Tessin ergänzen Erfahrungen aus Interlaken, Genf und der Waadt.
Dass sich inzwischen der Bund intensiv mit dem Thema beschäftigt, bedeutet allerdings nicht, dass Airbnb und andere Plattformen für die gesamte Schweizer Wohnungsknappheit verantwortlich wären. Die entscheidende Frage lautet vielmehr: Wann ist eine Ferienwohnung tatsächlich zusätzliche touristische Infrastruktur – und wann verschwindet dafür eine Wohnung vom regulären Markt?
Der Schweizer Wohnungsmarkt ist bereits angespannt
Die Diskussion findet in einer ohnehin schwierigen Situation statt. Die Leerwohnungsziffer der Schweiz sank 2025 auf 1,0 Prozent. Das Bundesamt für Wohnungswesen bezeichnet die Lage weiterhin als angespannt und stellte im Juni 2026 fest, dass sich die Situation weiter verschärfe. Besonders schwierig ist die Wohnungssuche in grossen Städten, wirtschaftlich starken Regionen und beliebten Tourismusorten. Wie knapp das Angebot inzwischen ist, zeigt auch der aktuelle Belmedia-Hintergrund über den Schweizer Wohnungsmarkt 2026 mit knappen Wohnungen und steigenden Mieten.
Die Ursachen dafür sind vielfältig. Die Bevölkerung wächst, zusätzliche Haushalte entstehen, die Bautätigkeit hält mit der Nachfrage nicht überall Schritt. Bewilligungsverfahren dauern teilweise lange, Bauland ist knapp und Bauen teuer. Gleichzeitig verändern sich Haushaltsgrössen und Wohnbedürfnisse. Kurzzeitvermietungen sind deshalb nicht die alleinige Ursache des Mangels – sie können einen bereits angespannten lokalen Markt aber zusätzlich belasten.
Genau diese Unterscheidung ist entscheidend. Werden in einer Stadt mit tausenden Wohnungen einige Dutzend Gästezimmer zeitweise vermietet, verändert das den Gesamtmarkt kaum. Werden hingegen mehrere hundert normale Wohnungen dauerhaft als Ferien- oder Businessapartments betrieben, fehlen diese Objekte tatsächlich für Menschen, die dort ihren Lebensmittelpunkt haben möchten.
Nicht jedes Airbnb nimmt jemandem eine Wohnung weg
Der Begriff «Airbnb-Wohnung» führt deshalb schnell in die Irre. Hinter einem Inserat können völlig unterschiedliche Modelle stehen. Eine Familie vermietet während ihrer dreiwöchigen Sommerreise die eigene Wohnung. Eine Rentnerin bietet ein freies Zimmer an. Ein Eigentümer vermietet eine klassische Ferienwohnung, die schon seit Jahrzehnten touristisch genutzt wird. Ein Unternehmen wiederum betreibt mehrere Wohnungen praktisch das ganze Jahr für wechselnde Gäste.
Aus Sicht des Wohnungsmarkts sind diese Fälle nicht gleichwertig. Wird ein Zimmer in einer ohnehin bewohnten Wohnung angeboten oder die eigene Wohnung während einer Abwesenheit vermietet, verschwindet normalerweise keine zusätzliche Wohnung vom Dauermietmarkt. Anders sieht es aus, wenn eine reguläre Wohnung gekauft oder aus der langfristigen Vermietung genommen wird, um sie fortan fast ausschliesslich tageweise anzubieten.
Schon eine im Auftrag des Bundesamts für Wohnungswesen erstellte Untersuchung zu Sharing-Plattformen machte auf diesen Unterschied aufmerksam: Touristisch genutzter Wohnraum kann dem klassischen Wohnungsmarkt entzogen werden, während das gelegentliche Teilen des eigenen Zuhauses nicht dieselbe Wirkung hat.
Aus dem Teilen einer Wohnung wurde ein Geschäft
Airbnb wurde ursprünglich stark mit dem Gedanken des «Home-Sharings» verbunden: Private stellen zeitweise einen Teil ihres eigenen Wohnraums zur Verfügung. Wie das Modell in der Schweiz bereits früh wahrgenommen wurde, zeigte eine Belmedia-Auswertung zur Sharing Economy und der Nutzung von Airbnb durch Schweizer Haushalte. Inzwischen ist der Markt wesentlich breiter. Das BWO hält fest, dass in der Schweiz ein Trend zur Professionalisierung erkennbar ist und Anbieter teilweise mehrere Objekte wiederholt kurzfristig vermieten.
Damit verschwimmen die Grenzen zwischen Wohnungsmarkt und Beherbergungsbranche. Eine möblierte Zweizimmerwohnung kann heute langfristig an einen normalen Haushalt vermietet werden, monatsweise einem Unternehmen für Mitarbeitende dienen oder über eine Buchungsplattform an ständig wechselnde Feriengäste gehen. Für Eigentümer entstehen dadurch verschiedene Möglichkeiten, ein und dieselbe Immobilie wirtschaftlich zu nutzen.
Gerade in Orten mit hoher touristischer Nachfrage kann die Kurzzeitvermietung attraktiv sein. Ein Gast bezahlt für wenige Nächte häufig einen deutlich höheren Tagespreis, als sich aus einer langfristigen Monatsmiete ergeben würde. Dem stehen allerdings Leerstände zwischen Buchungen, Reinigung, Verwaltung, Plattformgebühren und ein wesentlich höherer organisatorischer Aufwand gegenüber. Deshalb lässt sich nicht pauschal behaupten, dass jede Kurzzeitvermietung automatisch rentabler ist.
Wo die Rechnung für professionelle Anbieter dennoch aufgeht, entsteht für den normalen Wohnungsmarkt ein Konkurrent: Nicht mehr nur andere Mieter interessieren sich für eine Wohnung, sondern auch Betreiber touristischer Unterkünfte.
Waadt: Angebot auf Airbnb hat stark zugenommen
Wie dynamisch sich der Markt entwickeln kann, zeigt der Kanton Waadt. Nach Angaben des Bundesamts für Wohnungswesen waren dort im Februar 2026 rund 5’400 Wohnungen oder einzelne Zimmer auf Airbnb verfügbar. Das waren etwa dreimal so viele wie zu Beginn der Erhebung im Jahr 2017.
Der Kanton kennt gleichzeitig seit Jahrzehnten einen angespannten Wohnungsmarkt. Deshalb gelten seit Juli 2022 zusätzliche Vorschriften. Soll eine bisher traditionell vermietete Mietwohnung in einer Gemeinde mit Wohnungsmangel während mehr als 90 Tagen pro Kalenderjahr über eine Onlineplattform kurzzeitig vermietet werden, ist eine Bewilligung für die Nutzungsänderung erforderlich.
Dazu kommen Meldepflichten. Die Gemeinden sollen wissen, wer Unterkünfte anbietet und in welchem Umfang dies geschieht. Der Kanton stellt ihnen zudem Instrumente zur Analyse und Überwachung von Kurzzeitvermietungen zur Verfügung.
Das Beispiel zeigt zugleich, weshalb einfache Verbote politisch nicht überall gewünscht sind. Auch die Waadtländer Behörden erkennen Vorteile der Plattformen: Sie verbreitern das Angebot für Gäste und können touristische Regionen wirtschaftlich unterstützen. Reguliert werden soll deshalb vor allem dort, wo die touristische Nutzung mit dem Erhalt des Mietwohnungsbestands kollidiert.
Luzern setzt auf die 90-Tage-Grenze
Besonders weit geht inzwischen die Stadt Luzern. Die Stimmberechtigten nahmen 2023 die Initiative «Wohnraum schützen – Airbnb regulieren» an. Seit dem 1. Januar 2025 gilt ein eigenes Reglement über die Kurzzeitvermietung.
Für betroffenen Wohnraum gilt grundsätzlich eine Grenze von 90 Nächten pro Kalenderjahr. Gleichzeitig gibt es Ausnahmen und Übergangsbestimmungen – beispielsweise für bestimmte bereits früher rechtmässig touristisch genutzte Räumlichkeiten und für Situationen, in denen Personen ihren Hauptwohnsitz in der betreffenden Wohnung haben.
Von besonderer Bedeutung ist die Registrierung. Angebote erhalten eine Identifikationsnummer, und die Stadt hat rechtliche Grundlagen geschaffen, um Daten von Vermietungsplattformen zur Zahl gebuchter Nächte zu erhalten. Damit soll verhindert werden, dass eine Regel zwar auf dem Papier besteht, ihre Einhaltung aber nicht kontrolliert werden kann.
Das BWO zieht inzwischen eine bemerkenswerte Zwischenbilanz: Seit Inkrafttreten des Luzerner Reglements würden bisher zur Kurzzeitmiete genutzte Räumlichkeiten wieder vermehrt als Dauermietwohnungen angeboten. Damit gibt es zumindest auf lokaler Ebene Hinweise darauf, dass eine Regulierung tatsächlich Wohnraum zurück in den normalen Mietmarkt führen kann.
Zürich bekommt nach jahrelangem Streit grünes Licht
Auch Zürich beschäftigt sich seit Jahren mit dem Thema. Im Fokus stehen dabei nicht nur klassische Airbnb-Angebote, sondern generell befristet vermietete Zweitwohnungen und Business-Apartments.
Die Stadt will verhindern, dass solche kommerziellen Nutzungen weiterhin an vorgeschriebene Mindestwohnanteile angerechnet werden können. Ende April 2026 bestätigte das Bundesgericht die entsprechende Teilrevision der Zürcher Bau- und Zonenordnung und wies eine Beschwerde dagegen ab.
Die Tragweite ist erheblich: Wo ein bestimmter Wohnanteil vorgeschrieben ist, kann dieser künftig nicht einfach mit Wohnungen erfüllt werden, die praktisch dauerhaft als kurzfristige Unterkunft ohne Wohnsitz an dieser Adresse betrieben werden. Gelegentliche Vermietungen der eigenen Wohnung während einer Abwesenheit sind ausdrücklich nicht das Ziel der Regelung.
Die Stadt Zürich hatte für September 2023 insgesamt rund 7’250 Zweitwohnungen ausgewiesen. Rund 4’170 davon waren gewerblich genutzte Apartmentwohnungen. Diese Zahlen sind nicht mit der Zahl von Airbnb-Wohnungen gleichzusetzen, zeigen aber, dass temporäres und bewirtschaftetes Wohnen in einer grossen Stadt längst ein relevanter Immobilienmarkt ist.
Zürich arbeitet gleichzeitig an einem Gegenvorschlag zu einer zusätzlich eingereichten Volksinitiative, die Airbnb und Business-Apartments weiter regulieren möchte. Die politische Auseinandersetzung ist damit trotz des Bundesgerichtsurteils nicht beendet.
Bern schützt besonders die Altstadt
Bern verfolgt wiederum einen anderen Ansatz. Dort steht besonders die historische Altstadt im Zentrum. In Bereichen, in denen die Bauordnung zwingend Wohnnutzung vorsieht, sollen bestimmte Zweitwohnungen nicht während mehr als 90 Tagen im Jahr für Aufenthalte von weniger als drei Monaten vermietet werden dürfen.
Die Regelung ist differenziert, weil die vorgeschriebenen Wohnanteile innerhalb der Altstadt je nach Gebiet und Geschoss unterschiedlich sind. Erstwohnungen bleiben geschützt, und auch die gelegentliche Untervermietung der eigenen Wohnung während Ferien oder die Vermietung einzelner Zimmer soll möglich bleiben.
Die Stimmberechtigten nahmen die entsprechende Teilrevision bereits 2022 deutlich an. Vollständig umgesetzt ist sie dennoch nicht: Laut dem aktuellen Informationsstand des BWO konnte die Regelung wegen einer Anfechtung des Genehmigungsentscheids bislang nicht in Kraft treten.
Gerade dieses Beispiel zeigt ein grundsätzliches Problem der Regulierung. Politisch kann eine Massnahme längst beschlossen sein – bis sie rechtskräftig, kontrollierbar und tatsächlich durchsetzbar ist, können Jahre vergehen.
Interlaken zeigt den Konflikt der Tourismusorte
Noch unmittelbarer wird das Problem in Tourismusgemeinden. Interlaken lebt wirtschaftlich von Gästen. Gleichzeitig braucht die Destination Menschen, die in Hotels, Restaurants, Geschäften, Verkehrsbetrieben und anderen Unternehmen arbeiten – und diese Menschen brauchen bezahlbare Wohnungen.
Die Gemeinde stellt fest, dass Erstwohnungen durch touristische Nutzungen verloren gehen können und Einheimische sowie Beschäftigte mit tieferen Einkommen Schwierigkeiten haben, erschwinglichen Wohnraum zu finden. Interlaken arbeitet deshalb unter anderem mit Erstwohnungsanteilen, Einschränkungen in Wohnzonen, Registrierungen und Kontrollen.
Zwischenzeitlich sank der Zweitwohnungsanteil gemäss BWO auf 12,2 Prozent. Inzwischen hätten jedoch sowohl Umnutzungsgesuche als auch die Zahl der Airbnb-Angebote wieder stark zugenommen. Im März 2026 erliess der Gemeinderat deshalb erneut eine zweijährige Planungszone für Wohn-, Misch- und Kernzonen.
Das macht den Zielkonflikt deutlich: Eine Tourismusdestination braucht Übernachtungsmöglichkeiten, gleichzeitig kann sie wirtschaftlich kaum funktionieren, wenn Angestellte keine Wohnung mehr finden. Zu viele «kalte Betten» sind problematisch – aber auch zu viele touristisch vermarktete ehemalige Erstwohnungen können es sein. Wie stark Ferienimmobilien gerade in den Schweizer Alpen inzwischen wirtschaftlich bewertet werden, zeigt auch der Belmedia-Bericht über steigende Preise für Ferienwohnungen in den Schweizer Alpen.
Genf reguliert schon seit 2018
Genf gehörte zu den ersten Schweizer Regionen, die eine klare zeitliche Grenze einführten. Seit April 2018 darf eine ganze Wohnung grundsätzlich höchstens während 90 Tagen pro Jahr kurzfristig über Buchungsplattformen vermietet werden. Wird die Grenze überschritten, ist eine Nutzungsänderung erforderlich.
Der Kanton wollte damit nicht das gelegentliche Home-Sharing verbieten, sondern verhindern, dass normale Wohnungen faktisch zu kommerziellen Beherbergungsbetrieben werden.
Die Erfahrungen zeigen allerdings auch die Grenzen staatlicher Regeln. Nach Angaben des BWO scheiterten Gespräche über eine plattformübergreifende automatische Sperrung von Angeboten. Die Behörden sind bei der Kontrolle deshalb unter anderem auf Hinweise aus dem Umfeld von Liegenschaften angewiesen.
Genau hier liegt eines der grössten Probleme des gesamten Systems: Eine 90-Tage-Regel ist nur so wirksam wie die Möglichkeit, den 91. Vermietungstag überhaupt festzustellen.
Das Tessin setzt auf eine Identifikationsnummer
Das Tessin wählte deshalb einen anderen Schwerpunkt. Seit 2022 müssen Anbieter touristischer Kurzzeitunterkünfte registriert sein und eine Identifikationsnummer erhalten. Diese Nummer muss in Inseraten angegeben werden.
Dadurch können Angebote wesentlich leichter einer konkreten Unterkunft und den zuständigen Behörden zugeordnet werden. Die Informationen werden auch an die jeweilige Gemeinde und die Tourismusorganisation weitergegeben. Das Tessin gilt laut BWO als erster Schweizer Kanton, der ein solches System mit Identifikationsnummer eingeführt hat.
Die Logik dahinter ist einfach: Bevor eine Behörde entscheiden kann, ob eine Unterkunft zulässig ist, muss sie überhaupt wissen, dass sie existiert.
Das grösste Problem sind die Daten
Das klingt selbstverständlich, ist in der digitalen Plattformwirtschaft aber erstaunlich schwierig. Inserate können kurzfristig erscheinen und verschwinden, dasselbe Objekt kann auf mehreren Plattformen angeboten werden, und aus einem Onlineangebot ist nicht immer ersichtlich, wie viele Nächte tatsächlich gebucht wurden.
Auch die national verfügbaren Statistiken haben Grenzen. Das Bundesamt für Statistik erhält für seine experimentellen Plattformdaten aggregierte Informationen über Eurostat. Erfasst werden unter anderem Airbnb, Booking.com, Expedia und Tripadvisor. Das BFS weist ausdrücklich darauf hin, dass es die von den Plattformen stammenden Daten nicht selbst vollständig überprüfen kann.
Für lokale Behörden genügt zudem eine nationale Übernachtungszahl nicht. Sie müssen wissen, welche konkrete Wohnung an wie vielen Tagen kurzfristig vermietet wird. Genau deshalb gewinnen Registrierungssysteme, Identifikationsnummern und Vereinbarungen über Datenlieferungen an Bedeutung.
Das BWO hält fest, dass es in der Schweiz bisher keiner Behörde gelungen ist, ein System zu erreichen, bei dem Plattformen ein Objekt nach Erreichen einer lokalen Höchstgrenze automatisch über alle Angebote hinweg sperren. Die Durchsetzung bleibt deshalb arbeitsintensiv.
Regulierung darf Home-Sharing nicht mit professionellen Betrieben verwechseln
Eine sinnvolle Schweizer Lösung muss deshalb genauer sein als die einfache Forderung «Airbnb verbieten». Wer gelegentlich ein Gästezimmer vermietet oder während der Ferien die eigene Wohnung weitergibt, verursacht eine völlig andere Wirkung als ein professioneller Betreiber, der fünf Wohnungen ganzjährig an wechselnde Gäste vermietet.
Auch klassische Ferienwohnungen in Tourismusorten sind nicht automatisch verlorene Erstwohnungen. Viele wurden von Beginn an für touristische Zwecke gebaut oder befinden sich in Gebieten, in denen Feriennutzung seit Jahrzehnten zur lokalen Wirtschaftsstruktur gehört.
Umgekehrt wäre es ebenso falsch, jede Kurzzeitvermietung als harmloses Teilen privaten Wohnraums darzustellen. Sobald Wohnungen systematisch aus dem Dauermietmarkt genommen werden, entsteht eine reale Konkurrenz um eine begrenzte Ressource.
Die zunehmend unterschiedlichen Schweizer Modelle zeigen deshalb einen gemeinsamen Trend: Nicht das private Ferienzimmer steht im Zentrum der Regulierung, sondern die dauerhafte Kommerzialisierung von Wohnraum.
Airbnb ist nicht die Ursache der Wohnungsnot – kann sie aber verschärfen
Die Frage, ob Ferienplattformen die Schweizer Wohnungsnot verursachen, lässt sich somit klar beantworten: Nein. Die Knappheit hat wesentlich grössere strukturelle Ursachen – von Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung über eine teilweise zu geringe Bautätigkeit bis zu hohen Baukosten und langwierigen Planungsverfahren.
Aber genauso klar ist: In bereits angespannten lokalen Märkten kann jede dauerhaft touristisch genutzte ehemalige Mietwohnung den Druck zusätzlich erhöhen. Besonders relevant ist das dort, wo gleichzeitig hohe touristische Nachfrage und wenig verfügbarer Wohnraum zusammentreffen.
Entscheidend ist deshalb nicht die schweizweite Zahl aller Airbnb-Inserate. Entscheidend ist, wie viele Wohnungen in einem konkreten Quartier oder einer konkreten Gemeinde dem normalen Wohnen tatsächlich entzogen werden.
Die Schweiz entwickelt kein einheitliches Airbnb-Gesetz
Dass Genf, Waadt, Tessin, Luzern, Bern, Zürich und Interlaken unterschiedliche Instrumente einsetzen, ist kein Zufall. Wohnungsmarkt, Tourismusintensität und rechtliche Zuständigkeiten unterscheiden sich erheblich.
Eine 90-Tage-Grenze kann in einer dicht bebauten Stadt sinnvoll sein, während eine Tourismusgemeinde stärker mit Erstwohnungsanteilen und Raumplanung arbeitet. Ein Kanton kann Registrierungspflichten schaffen, ein anderer die Nutzungsänderung bewilligungspflichtig machen. Dazu kommen Kurtaxen, Gästemeldepflichten und Vorschriften des Gastgewerbes.
Das Bundesamt für Wohnungswesen empfiehlt deshalb ausdrücklich keine nationale Einheitslösung. Vielmehr sollen Behörden einen auf die lokale Situation abgestimmten Mix von Massnahmen wählen.
Der eigentliche Streit beginnt erst
Die überarbeitete Plattform des Bundes zeigt, dass Kurzzeitvermietungen in der Schweiz von einem digitalen Nischenphänomen zu einer wohnungspolitischen Frage geworden sind. Der Konflikt wird in den kommenden Jahren eher grösser als kleiner werden.
Der Tourismus bleibt für zahlreiche Regionen wirtschaftlich zentral. Reisende schätzen Ferienwohnungen, Familien brauchen oftmals mehr Platz als ein Hotelzimmer bietet, und für private Gastgeber kann die Vermietung eine willkommene Einnahmequelle sein. Gleichzeitig wird Wohnen dort zum politischen Problem, wo Menschen trotz Arbeit und Einkommen keine bezahlbare Wohnung mehr finden.
Die Herausforderung besteht deshalb nicht darin, Touristen gegen Einheimische auszuspielen. Es geht um die Frage, welche Nutzung an welchem Ort Vorrang haben soll.
Die wohl entscheidendste Grenze verläuft dabei zwischen gelegentlichem Teilen und dauerhaftem Geschäft. Eine Schweizer Wohnung, in der weiterhin jemand lebt und die einige Wochen im Jahr Gäste beherbergt, ist etwas anderes als eine Wohnung, deren Briefkasten keinen festen Bewohner mehr kennt und deren Schlüssel jede Woche an andere Reisende geht.
Genau dort entscheidet sich, ob eine Buchungsplattform lediglich vorhandenen Wohnraum effizienter nutzt – oder ob aus einer Mietwohnung endgültig eine kleine touristische Unterkunft geworden ist.
Quelle: belmedia-Redaktion
Bildquelle: Titelbild – KI-Bild; Bild 2 – KI-Bild; Bild 3 – KI-Bild; Bild 4 – KI-Bild